Obrigação de reparação - definição, tipos e base jurídica

A obrigação de reparação descreve a obrigação legal do proprietário de um imóvel ou edifício de aplicar medidas para retificar danos, defeitos ou poluição ambiental. O objetivo é garantir a utilização de terrenos e edifícios de forma a que não haja perigo para as pessoas, o ambiente ou a segurança pública. A base jurídica decorre de várias leis, consoante o tipo de reparação. Os proprietários não só são obrigados a atuar atempadamente, como também podem tirar partido das oportunidades de financiamento para minimizar os encargos financeiros.

Tipos de obrigação de reparação e base jurídica

Remediação de sítios contaminados:
A obrigação de reparação surge frequentemente no caso de propriedades contaminadas por anteriores utilizações industriais ou comerciais. Os sítios contaminados podem incluir substâncias perigosas, como produtos químicos, metais pesados ou poluentes no solo e nas águas subterrâneas.

• Base jurídica: A obrigação de remediar resulta da Lei Federal de Proteção do Solo (BBodSchG), em particular dos §§ 4 e seguintes. BBodSchG. Os proprietários ou poluidores de sítios contaminados são obrigados a evitar os perigos para as pessoas e para o ambiente através da adoção de medidas adequadas.

Reparação de edifícios:
Os defeitos estruturais que afectam a segurança ou a saúde dos residentes também desencadeiam uma obrigação de reparação. Isto inclui danos na estrutura do edifício, tais como telhados com fugas, fachadas em ruínas, janelas defeituosas ou sistemas de aquecimento e ventilação deficientes.

• Base jurídica: A obrigação de manutenção decorre do dever geral de garantir a segurança pública (artigo 823.º do BGB) e das normas de construção dos respectivos códigos de construção estatais (por exemplo, o artigo 3.º do Código de Construção Modelo - MBO).

Edifícios classificados:
Os edifícios classificados estão sujeitos a obrigações especiais de reabilitação. O proprietário é obrigado a manter e a renovar profissionalmente o edifício classificado, de modo a preservar o seu valor histórico. As exigências das autoridades responsáveis pelo monumento devem ser respeitadas.

• Base jurídica: Esta obrigação resulta das respectivas leis de proteção de monumentos dos estados federais (por exemplo, o artigo 4.º da Lei de Proteção de Monumentos da Baviera - BayDSchG).

Renovação energética:
Os proprietários podem ser obrigados a efetuar obras de renovação energética para reduzir o consumo de energia. Isto aplica-se, em especial, a edifícios mais antigos, onde são necessárias medidas como o isolamento de telhados, fachadas ou janelas.

• Base jurídica: A obrigação decorre da lei relativa à energia dos edifícios (GEG), que substituiu o antigo regulamento relativo à poupança de energia (EnEV). Em particular, os §§ 47 e seguintes da GEG regulam as obrigações de reequipamento. GEG regulam as obrigações de adaptação de certos elementos de construção.

Oportunidades de financiamento:

Existem vários programas de subsídios à disposição dos proprietários para reduzir os encargos financeiros das obrigações de renovação. Exemplos

• Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW): Subsídios e empréstimos com juros baixos para remodelações energeticamente eficientes.
• BAFA (Departamento Federal de Economia e Controlo das Exportações): Subsídios para medidas como a substituição do sistema de aquecimento ou medidas individuais relacionadas com a energia.
• Programas de subsídios estatais: Muitos estados federais oferecem subsídios adicionais para remodelações de edifícios classificados ou sítios contaminados.

Nota:
A obrigação de renovação pode ser complexa, dependendo do tipo de propriedade, da utilização e dos defeitos existentes. Em caso de dúvida, recomenda-se que procure aconselhamento jurídico ou recorra a peritos especializados, a fim de cumprir os requisitos legais e tirar o máximo partido de possíveis subsídios.

Base jurídica da obrigação de renovação

A obrigação de renovação é regulada por várias leis e portarias, consoante o tipo de renovação e a situação específica. As bases legais importantes são

1. Lei Federal de Proteção do Solo (BBodSchG): A BBodSchG regula a obrigação de reparação para sítios contaminados e contaminação do solo (§§ 4 e seguintes da BBodSchG). Os proprietários e os poluidores podem ser obrigados a adotar medidas de prevenção de riscos.
   
   
2. Regulamentos de construção dos estados federais: Os regulamentos de construção de cada estado federal contêm disposições sobre a reparação estrutural e obrigações de manutenção, de modo a garantir a segurança e a usabilidade dos edifícios (por exemplo, Secções 3, 14 do Código de Construção Modelo - MBO).
   
   
3. Leis de proteção de monumentos dos estados federais: As leis de proteção de monumentos regulam as obrigações de preservação e renovação de edifícios classificados. Em muitos casos, devem ser observados requisitos especiais no que diz respeito ao profissionalismo da renovação e à preservação do carácter histórico.
   
   
4. Lei da Energia dos Edifícios (GEG): A GEG (anteriormente: Portaria sobre a Poupança de Energia - EnEV) contém requisitos energéticos para os edifícios e regula as obrigações de renovação para melhorar a eficiência energética, particularmente para os edifícios mais antigos (§§ 47 e seguintes da GEG).

Aplicação oficial da obrigação de renovação

Se for identificada uma obrigação de renovação, a autoridade competente pode solicitar ao proprietário que adopte as medidas necessárias.

• Pedidos de renovação: A autoridade especifica quais os trabalhos de renovação que devem ser efectuados e até quando.
  
  
• Consequências jurídicas do incumprimento: Se o proprietário não cumprir o pedido, podem ser ordenadas medidas coercivas, tais como coimas (por exemplo, § 26, n.º 1, n.º 2, da BBodSchG) ou a reparação a expensas do proprietário (§ 10 da VwVG).
  
  

Obrigação de reparação: isenções e simplificações

Em determinadas condições, podem aplicar-se isenções à obrigação de reparação. Estas são reguladas por lei e dependem do tipo de reparação:

1. Custos desproporcionados: se a reparação for classificada como economicamente irrazoável, pode ser concedida uma isenção. Esta avaliação é efectuada, por exemplo, no âmbito da lei relativa à energia dos edifícios, por exemplo, de acordo com o § 102 GEG (isenção). Pode haver falta de razoabilidade se os custos de renovação forem desproporcionados em relação à capacidade financeira do proprietário ou aos benefícios da renovação.
   
   
2. Proteção de monumentos: No caso de edifícios classificados, as renovações energéticas ou estruturais só podem ser realizadas de forma limitada se prejudicarem o carácter histórico do edifício. Em vez disso, podem ser autorizadas medidas alternativas que tenham em conta o edifício classificado.
   
   
3. Casos de dificuldade: Em casos excepcionais, pode ser concedida uma isenção ou um adiamento da obrigação de renovação se a execução não for razoável devido a circunstâncias pessoais ou financeiras. Estes regulamentos de dificuldades são geralmente limitados no tempo e exigem uma avaliação individual pela autoridade competente.

Esta lista não é exaustiva.

Nota:
A aplicação das isenções e a execução das obrigações de renovação são frequentemente complexas e exigem uma análise individual. Em caso de dúvida, os proprietários afectados devem procurar aconselhamento jurídico ou especializado, a fim de evitar possíveis consequências.

Custos e oportunidades de financiamento

Os custos da reparação obrigatória podem variar muito, consoante o tipo e o âmbito das medidas necessárias. No caso de sítios contaminados ou de grandes obras de renovação de edifícios, os custos podem ser consideráveis. No entanto, existem programas de financiamento governamentais, subvenções ou empréstimos a juros baixos que apoiam os proprietários na execução de medidas de reabilitação, como os programas de financiamento do KfW para reabilitação energeticamente eficiente.

Exemplos de custos típicos:

• Remediação do solo (sítios contaminados): Os custos podem variar entre 50.000 e mais de 500.000 euros, consoante o grau de contaminação e a área.
  
  
• Renovação energética: O isolamento de fachadas, telhados ou a substituição de janelas pode custar entre 20 000 e 100 000 euros, consoante a dimensão do edifício.
  
  
• Edifíciosclassificados: A renovação de edifícios classificados é muitas vezes particularmente dispendiosa e pode atingir rapidamente várias centenas de milhares de euros, dependendo dos requisitos e da importância histórica do edifício.

Possibilidades de financiamento

Para reduzir os custos, existem vários programas de financiamento estatais na Alemanha, bem como empréstimos a juros baixos e subsídios que apoiam projectos de reabilitação.

1. Programas de financiamento do KfW

O Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oferece uma variedade de programas de financiamento para remodelações, especialmente no domínio da eficiência energética:

• Programa de Eficiência Energética do KfW: este programa oferece empréstimos com juros baixos ou subsídios para medidas de renovação relacionadas com a energia, tais como isolamento térmico, substituição de janelas ou modernização de sistemas de aquecimento.
  
  
• Subvenção do KfW para medidas individuais: As medidas individuais de renovação, como o isolamento térmico ou a substituição de janelas, também podem ser subsidiadas.
  
  
• Empréstimos com juros baixos: O KfW oferece empréstimos a longo prazo e com juros baixos para medidas de remodelação extensivas, que são particularmente atractivas para herdeiros ou proprietários de edifícios antigos.
  
  

2. Subvenções BAFA

O Departamento Federal de Economia e Controlo das Exportações (BAFA) também oferece oportunidades de financiamento, especialmente para remodelações energeticamente eficientes. As medidas subsidiadas incluem:

• Instalação de energias renováveis: Estão disponíveis subsídios, por exemplo, para a instalação de sistemas solares, bombas de calor ou sistemas de aquecimento de biomassa.
  
  
• Consultores em energia paraedifícios: os custos de aconselhamento de um perito em energia que planeie as medidas de renovação relacionadas com a energia são também parcialmente subsidiados pela BAFA.
  
  

3. Subsídio para edifícios classificados

Os proprietários de edifícios classificados podem frequentemente receber subvenções e subsídios especiais dos serviços do património do Estado. Estes subsídios cobrem parte dos custos de reabilitação, especialmente quando se trata de preservar edifícios históricos. Para além disso, existem benefícios fiscais para obras de remodelação que sejam adequadas a edifícios classificados:

• As deduções de capital: No caso de edifícios classificados, os custos de renovação podem ser deduzidos do imposto durante vários anos.
  
  

4. Subsídios dos Estados federados e das autarquias locais

Muitos Estados federados e autarquias locais oferecem programas de financiamento regionais adicionais para obras de renovação. Estes programas são frequentemente orientados para as necessidades locais, como a reabilitação de sítios contaminados ou a renovação de edifícios residenciais. Nalgumas regiões, existem programas especiais para a revitalização de bairros, nos quais se pretende renovar mais edifícios antigos.

5. Benefícios fiscais

Para além dos subsídios diretos e das subvenções, existem também benefícios fiscais para as medidas de renovação:

• Amortizações especiais: Em certos casos, é possível pedir amortizações especiais para obras de renovação com eficiência energética ou para a renovação de edifícios classificados, o que reduz a carga fiscal.
  
  
• Dedução fiscal para os serviços de biscateiro: Uma parte dos custos dos serviços de um profissional pode ser diretamente deduzida do imposto, o que reduz indiretamente os custos de renovação.

Exemplos de obrigações de reparação

• Remediação de sítios contaminados: Durante os trabalhos de construção no seu terreno, um proprietário descobre que o solo está contaminado com produtos químicos tóxicos provenientes da sua anterior utilização como zona industrial. A autoridade competente exige que o proprietário proceda à descontaminação do solo e elimine o risco para as águas subterrâneas.
  
  
• Renovação de um edifício: Um bloco de apartamentos apresenta danos estruturais significativos na fachada, o que representa um risco de queda de partes do reboco e de perigo para os transeuntes. O proprietário é obrigado a renovar a fachada e a restabelecer a segurança.
  
  
• Edifício classificado: Um edifício histórico classificado apresenta danos na fachada e nas janelas. O proprietário é solicitado pela autoridade de proteção dos monumentos a reparar os danos de forma profissional, a fim de preservar o valor histórico do edifício.

O planeamento financeiro e a implementação de medidas de renovação podem ser complexos, especialmente quando estão envolvidos custos elevados ou oportunidades de financiamento. Os proprietários devem procurar aconselhamento especializado numa fase inicial, por exemplo, junto de consultores energéticos, consultores fiscais ou advogados especializados, a fim de tirar o melhor partido possível de todas as opções financeiras e jurídicas.